Le loyer annuel d'un logement loué comme résidence ne peut pas dépasser 5 % du capital investi, réévalué et décoté. Voici comment ce plafond se calcule et comment vérifier qu'un loyer le respecte.
Calculer mon plafond légalLes loyers d'habitation sont encadrés au Luxembourg depuis 1955, aujourd'hui par la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d'habitation. Le loyer annuel ne peut pas excéder 5 % du capital investi dans le logement, quel que soit le prix que le marché accepterait. La règle vaut pour tout logement loué comme résidence. Depuis le 1er août 2024, le bail écrit doit indiquer que le loyer demandé respecte le plafond légal, sous peine de nullité, et rappeler la possibilité de saisir la commission des loyers en cas de litige.
Le prix que vous avez réellement payé, pas la valeur du bien aujourd'hui. Le capital investi additionne le prix d'acquisition inscrit dans l'acte notarié, terrain compris, ou le coût de construction avec les honoraires et le terrain, les frais d'acte, et les travaux d'amélioration réalisés depuis.
Chaque montant est réévalué avec le coefficient de son année, publié dans la loi budgétaire. Quand la construction a quinze ans ou plus, le capital investi subit ensuite une décote de 2 % par période de deux ans. Pour un bien que vous avez acheté, cette décote se compte à partir de la date d'achat, pas de la construction, et elle ne porte jamais sur le terrain. Les frais d'entretien et de réparation que vous avez engagés se déduisent de la décote et peuvent l'annuler : pour un immeuble ancien, c'est souvent décisif.
| Maison achetée en 2000 : 380 000 € + 28 000 € de frais | 408 000 € |
| Réévaluation de l'achat | 571 200 € |
| Travaux d'amélioration de 15 000 €, réévalués | + 21 000 € |
| Décote de 20 % sur la construction et les travaux, hors terrain | − 95 592 € |
| Capital investi | 496 608 € |
| Loyer annuel maximum : 5 % | 24 830 € |
| Loyer mensuel maximum | 2 069 € |
Exemple tiré de la brochure officielle « Le plafond légal du loyer » du ministère du Logement.
Comparez le loyer demandé au plafond calculé ci-dessus. Si le loyer dépasse 5 % du capital investi, il peut être contesté : locataire comme bailleur peuvent saisir la commission des loyers de la commune, instance gratuite qui tranche avant tout recours au tribunal. Un loyer fixé trop haut expose le bailleur à devoir rembourser le trop-perçu. L'estimateur valuo.lu calcule en deux minutes votre plafond légal et le compare au loyer de marché.
Le loyer annuel ne peut pas dépasser 5 % du capital investi dans le logement. Le capital investi est le prix d'acquisition ou de construction, terrain compris, augmenté des frais d'acte et des travaux d'amélioration. Chaque montant est réévalué avec le coefficient de son année, puis une décote de 2 % par période de deux ans s'applique à la construction à partir de la quinzième année. On divise le résultat par douze pour obtenir le loyer mensuel maximum, hors charges.
Le prix payé à l'époque, tel qu'il figure dans l'acte notarié, et non la valeur actuelle du bien. On y ajoute les frais d'acte. Ce montant est ensuite multiplié par le coefficient de réévaluation de l'année d'achat, publié dans la loi budgétaire, pour tenir compte de la hausse générale des prix. Pour une construction, on prend le coût des travaux, des honoraires et du terrain.
Oui, quand ce sont des travaux d'amélioration : isolation, nouvelle salle de bain, cuisine équipée, agrandissement, remplacement du chauffage par un système plus performant. Leur coût s'ajoute au capital investi, réévalué selon l'année des travaux. Les travaux d'entretien et de réparation ne s'ajoutent pas au capital, mais ils viennent en déduction de la décote.
Le plafond s'impose. Le locataire peut saisir la commission des loyers de sa commune pour faire ramener le loyer au maximum légal. Dans l'autre sens, un plafond supérieur au marché n'a pas d'effet pratique : c'est le marché qui fixe le loyer que vous obtiendrez.
Au plus une fois tous les deux ans, et toujours dans la limite du plafond de 5 % du capital investi. De plus, chaque adaptation ne peut pas augmenter le loyer de plus de 10 %.
Des loyers annoncés publiés par l'Observatoire de l'habitat, par zone du pays, et de son étude sur ce qui fait varier un loyer : surface, type de bien, classe énergétique, balcon ou terrasse, garage. Ce sont des loyers demandés dans les annonces, hors charges, pas des loyers relevés dans les baux signés.
Elles servent à vous envoyer le résultat et, avec votre accord, sont transmises à une agence immobilière partenaire établie au Luxembourg, qui vous rappelle au sujet de la location ou de la gestion de votre bien. Elles ne sont communiquées à personne d'autre et vous pouvez demander leur suppression à tout moment.