Le loyer de marché de votre bien, le loyer maximum autorisé par la loi et l'écart entre les deux. Gratuit, en deux minutes.
Chiffres à jour en novembre 2026.
Contrairement à une idée répandue, les loyers d'habitation sont déjà encadrés au Luxembourg. C'est la règle fixée par la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d'habitation. Elle vaut pour tous les logements loués comme résidence, quel que soit le loyer que le marché accepterait.
Le prix que vous avez réellement payé, pas la valeur du bien aujourd'hui. Le capital investi additionne :
Un euro de 1995 ne vaut pas un euro d'aujourd'hui. Chaque montant est multiplié par le coefficient de son année, publié dans la loi budgétaire. Dans le tableau en vigueur (loi du 19 décembre 2025, budget 2026), un achat de 2000 est multiplié par 1,65, un achat de 2010 par 1,33, un achat de 2020 par 1,15. À partir de 2024, le coefficient est de 1.
Un bâtiment vieillit. Quand la construction a quinze ans ou plus, le capital investi est réduit de 2 % par période de deux ans. Pour un bien que vous avez acheté, elle se compte à partir de la date d'achat, pas de la construction. La décote porte sur la construction et les travaux, jamais sur le terrain. Si l'acte ne distingue pas le terrain, sa part est fixée à 20 %. Les frais d'entretien et de réparation que vous avez engagés se déduisent de la décote et peuvent l'annuler s'ils l'égalent ; pour un immeuble ancien, c'est souvent décisif.
| Maison achetée en 2000 : 380 000 € + 28 000 € de frais | 408 000 € |
| Réévaluation de l'achatcoefficient de l'année 2000 dans le tableau de l'exemple : 1,40 | 571 200 € |
| Travaux d'amélioration de 15 000 €, réévalués | + 21 000 € |
| Décote de 20 %sur 477 960 € : construction et travaux, hors terrain (20 %) | − 95 592 € |
| Capital investi | 496 608 € |
| Loyer annuel maximum : 5 % | 24 830 € |
| Loyer mensuel maximum | 2 069 € |
Exemple tiré de la brochure officielle « Le plafond légal du loyer » du ministère du Logement, calculé avec le tableau de coefficients de l'époque. Le calculateur ci-dessus applique le tableau en vigueur.
Cela dépend de leur nature. La loi distingue ce qui améliore le logement de ce qui le maintient en état.
Isolation, fenêtres plus performantes, nouvelle salle de bain, cuisine équipée, agrandissement, nouveau système de chauffage. Le coût s'ajoute au capital investi, réévalué selon l'année des travaux.
Peinture, remise en état, remplacement à l'identique. Ces dépenses ne s'ajoutent pas au capital. Elles viennent en revanche en déduction de la décote, ce qui limite la baisse du plafond avec l'âge.
Un bien rénové se loue plus cher : une classe énergétique A se loue environ 9,5 % de plus qu'une classe D ou inférieure, une classe B 4,5 % de plus, d'après l'Observatoire de l'habitat.
En chiffres : 40 000 € de travaux d'amélioration relèvent le plafond d'environ 167 € par mois l'année des travaux. Gardez les factures : ce sont elles qui justifient le montant.
Le point de départ est le niveau des loyers annoncés dans votre commune pour un appartement existant de 70 m². D'après l'Observatoire de l'habitat, il va d'environ 30 €/m² à Luxembourg-Ville à moins de 16 €/m² dans le nord du pays. Ce niveau suit de près le prix de vente au m² : le loyer annuel représente à peu près 3,5 % du prix.
Le calcul applique ensuite les écarts mesurés par l'Observatoire sur les annonces de location :
| Critère | Effet sur le loyer |
|---|---|
| Terrasse | + 11,8 % |
| Balcon | + 5,1 % |
| Jardin | + 2,2 % |
| Garage | + 4,4 % |
| Parking extérieur | + 1,6 % |
| Classe énergétique A · B · C | + 9,5 % · + 4,5 % · + 2,2 % |
| Penthouse | + 15 % |
| Duplex | − 2,8 % |
La surface compte moins que proportionnellement : un appartement deux fois plus grand ne se loue pas deux fois plus cher. Les niveaux sont mis à jour avec la hausse des loyers annoncés. Les réglages pour l'état du bien, les maisons et les classes E à G sont des hypothèses de valuo.lu.
Il s'agit de loyers demandés dans les annonces, hors charges. L'estimation est indicative et affichée avec une fourchette de plus ou moins 10 %. Le calcul du plafond légal ne remplace pas un avis juridique : les locations meublées, les logements de luxe et les biens très anciens suivent des règles particulières.
Le loyer annuel ne peut pas dépasser 5 % du capital investi dans le logement. Le capital investi est le prix d'acquisition ou de construction, terrain compris, augmenté des frais d'acte et des travaux d'amélioration. Chaque montant est réévalué avec le coefficient de son année, puis une décote de 2 % par période de deux ans s'applique à la construction à partir de la quinzième année. On divise le résultat par douze pour obtenir le loyer mensuel maximum, hors charges.
Le prix payé à l'époque, tel qu'il figure dans l'acte notarié, et non la valeur actuelle du bien. On y ajoute les frais d'acte. Ce montant est ensuite multiplié par le coefficient de réévaluation de l'année d'achat, publié dans la loi budgétaire, pour tenir compte de la hausse générale des prix. Pour une construction, on prend le coût des travaux, des honoraires et du terrain.
Oui, quand ce sont des travaux d'amélioration : isolation, nouvelle salle de bain, cuisine équipée, agrandissement, remplacement du chauffage par un système plus performant. Leur coût s'ajoute au capital investi, réévalué selon l'année des travaux. Les travaux d'entretien et de réparation ne s'ajoutent pas au capital, mais ils viennent en déduction de la décote.
Le plafond s'impose. Le locataire peut saisir la commission des loyers de sa commune pour faire ramener le loyer au maximum légal. Dans l'autre sens, un plafond supérieur au marché n'a pas d'effet pratique : c'est le marché qui fixe le loyer que vous obtiendrez.
Au plus une fois tous les deux ans, et toujours dans la limite du plafond de 5 % du capital investi. De plus, chaque adaptation ne peut pas augmenter le loyer de plus de 10 %.
Des loyers annoncés publiés par l'Observatoire de l'habitat, par zone du pays, et de son étude sur ce qui fait varier un loyer : surface, type de bien, classe énergétique, balcon ou terrasse, garage. Ce sont des loyers demandés dans les annonces, hors charges, pas des loyers relevés dans les baux signés.
Elles servent à vous envoyer le résultat et, avec votre accord, sont transmises à une agence immobilière partenaire établie au Luxembourg, qui vous rappelle au sujet de la location ou de la gestion de votre bien. Elles ne sont communiquées à personne d'autre et vous pouvez demander leur suppression à tout moment.